Quels sont les risques pour un vendeur si un diagnostic est absent ?
Un vendeur qui omet de fournir un diagnostic obligatoire s'expose à des conséquences civiles, pas à une amende automatique. L'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte. Si un diagnostic manque, l'acheteur peut agir en justice dans un délai limité. Pour l'état des risques, lorsque le document n'est pas remis au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, le délai de rétractation ne commence qu'à partir du lendemain de sa communication. Cela signifie que la vente peut être retardée ou remise en cause. La responsabilité du vendeur peut être engagée s'il fournit des informations inexactes dans l'annonce, induisant l'acquéreur en erreur. Le tribunal peut prononcer l'annulation de la vente ou accorder des dommages et intérêts. En pratique, un diagnostic manquant ou faux peut entraîner une baisse du prix de vente négociée à l'amiable ou une action en justice coûteuse. Le vendeur doit conserver une copie du DDT signé par l'acquéreur pour prouver sa bonne foi. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr
| Date ou période | Ce qui change | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Depuis le 24 août 2022 | Gel des loyers des logements classés F et G | Bailleurs (baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis cette date) |
| Depuis le 1er janvier 2023 | Logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale jugé non décent | Bailleurs en métropole |
| Depuis le 1er avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente des maisons F et G | Vendeurs de maisons individuelles ou immeubles en monopropriété |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Interdiction de louer les logements classés G en métropole | Bailleurs en métropole |
| À partir du 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les logements classés F en métropole | Bailleurs en métropole |
| À partir du 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les logements classés E en métropole ; audit énergétique obligatoire à la vente des maisons D | Bailleurs et vendeurs concernés |
Que risque un bailleur qui ne fournit pas les diagnostics en location ?
Un bailleur qui ne remet pas les diagnostics obligatoires au locataire s'expose à des recours devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander l'annulation du bail, une réduction du loyer ou des dommages et intérêts. Le DDT doit être annexé au bail lors de sa signature. L'état des risques doit être remis au potentiel locataire lors de la première visite du bien, lorsque cette visite a lieu. Si ce document n'est pas fourni, le locataire peut agir. La responsabilité du bailleur peut être engagée s'il fournit des informations inexactes dans l'annonce de location. Par exemple, un DPE absent ou erroné peut conduire à une action du locataire. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en métropole. Un bailleur qui loue une passoire énergétique sans DPE valide risque une action en justice. Le tribunal peut ordonner la réalisation des diagnostics sous astreinte. Le bailleur doit conserver une copie du DDT signé par le locataire. En cas de litige, les frais de justice peuvent être élevés. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Un diagnostic faux ou inexact expose-t-il à des sanctions pénales ?
Un diagnostic faux ou inexact expose le vendeur ou le bailleur à des sanctions civiles, rarement pénales. La tromperie sur la qualité substantielle du bien peut être qualifiée de dol. L'acquéreur ou le locataire peut alors demander l'annulation du contrat et des dommages et intérêts. Par exemple, un DPE volontairement surévalué pour masquer une passoire énergétique constitue un vice du consentement. Le tribunal peut réduire le prix de vente proportionnellement à l'écart. En location, un bailleur qui fournit un faux état des risques engage sa responsabilité. Le locataire peut obtenir une réduction de loyer. Les textes officiels ne prévoient pas d'amende pénale directe pour un diagnostic faux, mais le juge peut appliquer des dommages et intérêts punitifs en cas de mauvaise foi. Le diagnostiqueur certifié engage sa responsabilité professionnelle : une erreur de sa part peut entraîner une action en garantie contre lui. Le vendeur ou bailleur doit vérifier la certification du diagnostiqueur pour limiter ses risques. Source officielle
Quels recours pour l'acquéreur ou le locataire en cas de diagnostic manquant ?
L'acquéreur ou le locataire dispose de plusieurs recours. Pour la vente, si l'état des risques n'est pas remis au plus tard à la date de signature de la promesse, le délai de rétractation ne commence qu'à partir du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. L'acquéreur peut alors se rétracter sans frais. Pour une location, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation du bail ou une réduction de loyer. Les textes officiels précisent que la responsabilité du propriétaire peut être engagée s'il ne transmet pas l'état des risques ou fournit des informations inexactes. Le tribunal peut ordonner la réalisation des diagnostics sous astreinte. En pratique, un acquéreur peut aussi négocier une baisse de prix à l'amiable. Pour un diagnostic faux, l'action en nullité pour dol doit être intentée dans les 5 ans suivant la découverte du vice. Le locataire peut agir pendant toute la durée du bail. Le vendeur ou bailleur doit conserver une copie du DDT signé pour prouver sa bonne foi.
Y a-t-il une amende pour absence de diagnostic dans une annonce immobilière ?
Les textes officiels ne prévoient pas d'amende administrative directe pour absence de diagnostic dans une annonce. En revanche, l'annonce de vente ou de location doit mentionner la phrase obligatoire pour l'état des risques : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ». Si cette mention manque, la responsabilité du vendeur ou bailleur peut être engagée. L'acquéreur ou locataire peut invoquer un défaut d'information. Pour le DPE, l'annonce doit afficher la classe énergétique. Une omission peut être considérée comme une pratique commerciale trompeuse, passible de sanctions civiles. Le tribunal peut ordonner des dommages et intérêts. En location, le bailleur doit disposer des diagnostics avant la publication de l'annonce. Une annonce sans DPE peut être contestée par le locataire. Les professionnels de l'immobilier peuvent voir leur responsabilité engagée pour défaut de conseil. Le vendeur particulier doit être vigilant : une annonce incomplète peut ralentir la vente et créer un litige.
Comment se protéger en tant que vendeur ou bailleur à Brest et dans le Finistère ?
Pour se protéger, le vendeur ou bailleur doit faire réaliser tous les diagnostics obligatoires par un diagnostiqueur certifié. À Brest, comme dans le Finistère, les obligations sont les mêmes qu'ailleurs. Par exemple, pour une maison construite avant 1949, le CREP est obligatoire. Pour un appartement à Brest, le DPE et l'état des risques sont nécessaires. Le vendeur doit annexer le DDT à la promesse de vente. Le bailleur doit l'annexer au bail. Il est recommandé de conserver une copie signée par l'acquéreur ou le locataire. En cas de doute sur les diagnostics à fournir, un simulateur en ligne peut aider à obtenir la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes. Pour un bien à Brest, consultez la page diagnostics à Brest pour les spécificités locales. Le vendeur ou bailleur doit vérifier la validité des diagnostics : par exemple, le DPE est valable 10 ans, l'état des risques doit être réalisé depuis moins de 6 mois. Un diagnostic périmé expose aux mêmes risques qu'un diagnostic absent. En cas de litige, un avocat spécialisé peut être consulté.