Mon appartement ou mon local est-il un lot concerné par la loi Carrez ?
Oui, si vous vendez un appartement ou un local, lot de copropriété clos et couvert, hors cave, garage, emplacement de stationnement et hors lot ou fraction de lot de moins de 8 m². La superficie privative figure dans la promesse ou l'acte. Ce n'est pas un diagnostic : aucune certification n'est exigée pour mesurer.
Le critère est le statut de lot, pas la commune. Un appartement à Brest, lot clos et couvert hors ces exclusions, entre dans le champ. Si le local est un lot de copropriété, sa vente indique la superficie Carrez, comme pour tout lot : la loi ne distingue pas l'usage. Cave, garage et emplacement de stationnement restent hors du champ : ils ne sont pas mesurés. La fiche Service Public le formule ainsi : La promesse de vente ou l'acte de vente doit aussi indiquer la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez). Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Le propriétaire vendeur doit joindre le DDT à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
Hors statut de lot, la mention n'est pas due. Le texte vise la vente d'un lot de copropriété. La fiche sur la vente d'un logement en copropriété place aussi la surface privative du lot parmi les éléments du dossier remis avec la promesse. L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle cite la superficie, la composition et l'état du bien. La page Loi Carrez à Brest reprend cette mention. Le détail se lit sur service-public.fr.
Source : service-public.gouv.fr
Quelles surfaces compte la superficie privative, et qu'est-ce qui est exclu ?
La superficie privative retient les locaux clos et couverts, puis retire les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.
On ne mesure donc pas le sol brut de l'appartement. Chaque élément porteur ou de circulation verticale sort du total. Une gaine technique qui traverse une pièce est déduite. L'embrasure d'une fenêtre, l'épaisseur d'un mur et celle d'une cloison aussi. Le chiffre indiqué dans l'acte est ce reste, appelé superficie privative du lot.
Les parties de locaux de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. Les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² sont exclus. Ces exclusions figurent dans la même règle que les déductions de murs et de gaines. Elles s'appliquent à tout lot vendu, appartement ou local.
Cette superficie n'est pas la surface habitable du bail. Elle sert la vente du lot. Sur la fiche vente d'un logement en copropriété, l'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Parmi ces caractéristiques figurent la superficie, la composition et l'état du bien. Le chiffre repris dans l'acte est celui qui sera comparé à la superficie réelle. Un écart supérieur à 5 % ouvre une action en diminution du prix, dans le délai d'un an.
Source : service-public.gouv.fr
Une cave, un garage ou une hauteur sous 1,80 m entrent-ils dans le calcul ?
Non. Une cave, un garage ou un emplacement de stationnement est exclu de la superficie privative. Il n'est ni concerné ni mesuré. Une partie de local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne compte pas non plus.
Ces volumes peuvent être vendus avec l'appartement ou former un lot distinct. Leur vente n'appelle pas un métré Carrez. La superficie du lot d'habitation ne les reprend pas. Une cave close et couverte reste dehors. Un garage aussi. Un emplacement de stationnement suit la même exclusion.
La hauteur se vérifie dans le local lui-même, pas dans la cave ou le garage. Sous une soupente, seule la zone d'au moins 1,80 m entre dans le total. Le plancher plus bas est laissé de côté. Exemple hypothétique à Brest : un appartement de 42 m² au sol, dont 6 m² sous 1,80 m. Ces 6 m² sortent, avant déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. Ce chiffre illustre la règle. Il ne décrit pas un bien réel.
Le seuil de 8 m² est une autre exclusion. Un lot ou une fraction de lot de moins de 8 m² n'est pas pris en compte, même clos et couvert. Il n'est pas mesuré pour la loi Carrez. La superficie de l'acte ne retient que ce que la règle compte.
Faut-il un diagnostiqueur certifié pour produire cette superficie ?
Non. Aucune certification n'est exigée pour établir la superficie privative Carrez. Un diagnostiqueur certifié n'est pas imposé pour ce seul mesurage.
La loi Carrez n'est pas un diagnostic. Elle impose une superficie dans la promesse ou l'acte. Elle n'exige pas de certificat pour la personne qui mesure. Le chiffre doit suivre la règle : locaux clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Restent dehors les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les hauteurs de moins de 1,80 m et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².
Plusieurs documents du dossier technique suivent un autre cadre. Pour un appartement, la fiche de service-public.fr cite le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, l'état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans et l'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans.
L'état des risques peut, lui, être établi par le vendeur : aucune certification n'est exigée. Il ne remplace pas la superficie du lot. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut mesurer le lot en même temps, sans que la loi l'exige pour la Carrez. Le simulateur sert à obtenir la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes : il donne une estimation, jamais un devis.
Source : service-public.gouv.fr
Que peut réclamer l'acheteur si la surface réelle est trop faible de plus de 5 % ?
Il peut demander une diminution proportionnelle du prix. La condition est précise : la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte. L'acquéreur doit agir dans l'année.
Le seuil se calcule sur la superficie de l'acte, pas sur une annonce seule. Exemple hypothétique : l'acte d'un appartement à Brest porte 50 m². Cinq pour cent font 2,5 m². La diminution n'est ouverte que si la superficie réelle est inférieure à 47,5 m². À 46 m², l'écart atteint 8 %, au-dessus du seuil. La baisse de prix est proportionnelle à la surface manquante. Ces mètres illustrent le calcul. Ils ne décrivent pas un bien réel.
En dessous de 5 %, ce recours en diminution n'est pas ouvert par la règle des 5 %. Le texte prévoit une diminution proportionnelle du prix, à condition d'agir dans l'année. Passé ce délai, la règle citée ne fonde plus cette demande de baisse.
La comparaison porte sur la superficie privative, après exclusions. Caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots de moins de 8 m² en sont exclus : ils ne sont pas mesurés, et ils n'entrent pas dans l'écart. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas non plus. Contrôler le métré avant la promesse est une précaution. Elle ne garantit pas l'absence de débat sur le prix.
Source : service-public.gouv.fr
La surface du bail, dite loi Boutin, peut-elle remplacer la Carrez à la vente ?
Non. La surface loi Boutin ne remplace pas la superficie Carrez lors d'une vente. L'une figure au bail. L'autre figure dans l'acte de vente d'un lot de copropriété.
La loi Boutin vise la location de la résidence principale, vide ou meublée. Le bail indique la surface habitable. Si cette surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Le recours porte sur le loyer, pas sur le prix de vente.
Les deux mentions répondent à deux opérations. Vendre un lot : superficie privative Carrez dans la promesse ou l'acte, avec une action en baisse du prix au-delà de 5 %. Louer une résidence principale, vide ou meublée : surface habitable au bail, avec une action en baisse du loyer au-delà de 5 %. L'une ne vaut pas l'autre.
La location n'exige pas la loi Carrez. Ni la location vide, ni la location meublée. Le dossier annexé au bail n'a pas à porter la superficie privative du lot. En revanche, si le même bien est vendu comme lot de copropriété, la mention Carrez redevient due, parce que l'opération est une vente de lot. Seul le type d'opération décide : vente de lot, ou location de résidence principale. La superficie privative Carrez déduit les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures, et elle écarte les hauteurs de moins de 1,80 m.
Source : service-public.gouv.fr
La commune du bien change-t-elle cette obligation, contrairement aux termites ?
Non. La commune ne change pas l'obligation Carrez. Elle vise la vente d'un lot de copropriété, sans condition de commune. Le statut de lot suffit.
Les termites suivent une autre règle. L'état relatif à la présence de termites n'est dû qu'à la vente, pour un bâtiment situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, et il est valable 6 mois. Il n'est jamais demandé pour une location, ni pour un terrain nu. La base nationale du Cerema, consultée le 9 octobre 2026, énonce : Département Finistère (29) : aucun arrêté. Brest (code INSEE 29019) : commune non visée par un arrêté relatif aux termites. Il n'y a donc pas d'état termites à la vente.
L'état des risques, lui, est dû à la vente et à la location. Il date de moins de 6 mois. Le vendeur ou le bailleur peut l'établir lui-même : aucune certification n'est exigée. Géorisques, consulté le 12 octobre 2026, indique pour la commune : Brest (code INSEE 29019) : zone de sismicité 2 - FAIBLE ; potentiel radon de catégorie 3 (sur une échelle de 1 à 3).
Lors de la 1 re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Ce recours concerne l'état des risques non remis, pas la superficie Carrez. Le détail communal figure sur la page ERP (état des risques) à Brest.
Source : service-public.gouv.fr
Source : cartagene.cerema.fr
Source : georisques.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr