Type de bien : maison ou appartement, même surface ?
Le prix d’un dossier de diagnostics varie selon qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un appartement. Pour une maison, les diagnostics obligatoires sont plus nombreux. À la vente d’une maison, il faut par exemple un diagnostic assainissement si elle est équipée d’une installation autonome. Un appartement en copropriété n’y est pas soumis. Le DPE est obligatoire pour toute maison, quelle que soit sa surface, lors de la vente. L’audit énergétique réglementaire ne concerne que les maisons individuelles classées E, F ou G sur le DPE, vendues en monopropriété. Un appartement n’y est jamais soumis. Le nombre de diagnostics à réaliser change donc le coût total. À Brest, un propriétaire d’une maison ancienne paiera davantage qu’un vendeur d’un studio récent en copropriété. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut obtenir la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes.
Source : service-public.gouv.fr
| Critère | Coût plus élevé | Coût moins élevé |
|---|---|---|
| Type de bien | Maison individuelle (plus de diagnostics) | Appartement en copropriété (moins de diagnostics) |
| Âge du bien | Construit avant 1949 (plomb, amiante, etc.) | Construit après 1997 (peu de diagnostics) |
| Localisation | Zone à risques (termites, bruit, radon) | Zone sans risques particuliers |
| Usage | Vente (plus de diagnostics obligatoires) | Location (moins de diagnostics) |
| Installations | Électricité ou gaz de plus de 15 ans | Installations récentes (moins de 15 ans) |
| Assainissement | Installation autonome (diagnostic SPANC) | Raccordé au tout-à-l’égout |
| Prestation | Forfait ou surface importante | Diagnostic à l’unité ou petite surface |
Âge du bien : avant 1949, avant 1997, plus de 15 ans
L’âge du logement détermine plusieurs diagnostics obligatoires, et donc le coût. Un bien construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949 nécessite un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997 doit faire l’objet d’un état amiante. Les installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans imposent un état de l’installation intérieure. Plus le bien est ancien, plus le nombre de diagnostics augmente. À l’inverse, un logement récent (permis après juillet 1997, installations de moins de 15 ans) ne nécessite ni amiante, ni électricité, ni gaz. Le coût s’en trouve réduit. À Quimper, par exemple, une maison des années 1960 cumulera plomb, amiante, électricité et gaz, tandis qu’une construction de 2005 n’aura que le DPE et l’état des risques. Le diagnostic à Quimper illustre ces différences.
Source : service-public.gouv.fr
Localisation : zones à risques, termites, radon, bruit
La localisation du bien ajoute des diagnostics obligatoires qui font varier le prix. Si le logement se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral pour les termites, un état relatif à la présence de termites est exigé à la vente. Dans une zone d’exposition au bruit des aéroports, un diagnostic bruit s’ajoute. L’état des risques (ERP) est obligatoire dans toute zone ou périmètre à risques naturels, miniers, sismiques ou radon. Le potentiel radon de la commune (zone 3) est mentionné dans l’ERP depuis juillet 2018. À Brest, certaines communes du Finistère sont concernées par le radon. Le coût du dossier augmente donc avec le nombre de diagnostics liés à la localisation. Un bien situé hors de ces zones n’aura que l’ERP standard. Pour vérifier les obligations propres à votre commune, consultez le site de la préfecture ou un diagnostiqueur certifié. Le simulateur en ligne permet de connaître les diagnostics à Brest selon votre adresse.
Source : service-public.gouv.fr
Usage : vente ou location, les obligations diffèrent
Le coût d’un dossier de diagnostics n’est pas le même pour une vente ou une location. En location, les diagnostics obligatoires sont moins nombreux. Par exemple, l’état des termites n’est jamais exigé pour une location. L’audit énergétique réglementaire ne concerne que la vente. En revanche, le DPE est obligatoire dans les deux cas. La validité des diagnostics diffère aussi : le CREP est valable 1 an pour une vente, 6 ans pour une location si du plomb est trouvé. L’état de l’électricité et du gaz est valable 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location. Un propriétaire qui passe de la location à la vente doit souvent refaire plusieurs diagnostics, ce qui augmente le coût. À Landerneau, un bailleur qui vend devra prévoir un nouveau DPE si l’ancien date de plus de 10 ans, et un état des risques de moins de 6 mois. Le diagnostic à Landerneau peut être adapté à chaque situation.
Source : service-public.gouv.fr
Diagnostics complémentaires : assainissement, mérule, CIL
Certains diagnostics ne sont pas systématiques et leur présence fait varier le prix. Le diagnostic assainissement des eaux usées est obligatoire à la vente d’une maison équipée d’une installation autonome ou en cas d’installation collective sur certains territoires, ou s’il existe un arrêté municipal fixant cette obligation. Il est réalisé par le SPANC, pas par un diagnostiqueur. Le carnet d’information du logement (CIL) est exigé si le bien a fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux déposé à partir du 1ᵉʳ janvier 2023, ou s’il a fait l’objet de travaux de rénovation depuis cette date. La promesse de vente ou l’acte de vente doit indiquer s’il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction de la maison, si le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Ce n’est pas un diagnostic à proprement parler, mais une information à fournir. À Concarneau, certaines zones sont concernées. Le cumul de ces documents augmente le coût total. Un propriétaire peut consulter les diagnostics à Concarneau pour anticiper. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Prestation du diagnostiqueur : forfait ou à l’unité
Le mode de facturation du diagnostiqueur influence le coût final. Certains diagnostiqueurs proposent des forfaits incluant plusieurs diagnostics (DPE, électricité, gaz, amiante, plomb). D’autres facturent chaque diagnostic à l’unité. Le prix peut aussi varier selon la surface du bien, le nombre de pièces, l’accessibilité des combles ou des sous-sols. Un DPE pour une maison de 200 m² coûte plus cher que pour un studio de 30 m². La certification du diagnostiqueur est obligatoire depuis le 1ᵉʳ novembre 2007. Les critères actuels sont fixés par l’arrêté du 24 décembre 2021. Un diagnostiqueur certifié partenaire applique des tarifs réglementés et transparents. Il est recommandé de demander plusieurs devis pour comparer. À Brest, les prix peuvent différer d’un professionnel à l’autre. Le simulateur en ligne permet d’estimer le nombre de diagnostics nécessaires et d’obtenir une estimation.